Clabots advocaten

 

 

Vinaora Nivo Slider 3.x
 
Ongeschikt vs. onbewoonbaar
 
Woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden. Artikel 5 van het Decreet houdende de Vlaamse Wooncode bepaalt de vereisten die gerespecteerd moeten worden om aan deze norm te voldoen.
Indien een gebouw onbewoonbaar werd verklaard betekent dit simpelweg dat het pand er zo ernstig aan toe is en dus niet (meer) voor bewoning geschikt is omdat het gebreken vertoont die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden. Het spreekt voor zich dat enkel gebouwen of delen ervan met een woonfunctie onbewoonbaar verklaard kunnen worden.
Een woning kan onbewoonbaar verklaard worden in een besluit door de burgemeester. Concreet betekent dit dat de woning onmiddellijk verlaten moet worden en niet langer bewoond mag worden.
De woonfunctie is echter niet vereist om een gebouw ongeschikt te verklaren. Men kan enerzijds te maken hebben met een onbewoonbare woning, wat impliceert dat de woning niet beantwoordt aan de veiligheids-, gezondheids- of kwaliteitsnormen, opgelegd door de Vlaamse Wooncode. Anderzijds kan elk ander gebouw ongeschikt verklaard worden als het niet meer geschikt is voor een gebruik waarvoor het oorspronkelijk bestemd was.
Een technisch woningonderzoek dient te bepalen of een pand ongeschikt is. In dat geval wordt er een “score” bepaald via strafpunten. Een woning wordt in principe ongeschikt verklaard indien het 15 punten of meer toegekend krijgt. Ook een ongeschiktheidsverklaring gebeurt d.m.v. een besluit van de burgemeester.
Opgelet! Op het gebied van woningkwaliteit is er het afgelopen jaar heel wat gewijzigd en in de toekomst zullen het aantal toegekende strafpunten stijgen. Zo zijn o.a. de dakisolatienorm en de dubbelglasnorm in werking getreden.
Men zal bijvoorbeeld in 2020 maar liefst 15 strafpunten toegekend krijgen voor een dak dat niet volgens de norm geïsoleerd is. Een dak dat vandaag niet correct geïsoleerd is krijgt 3 strafpunten …
In het geval dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, moeten renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden worden uitgevoerd binnen een vastgestelde termijn, teneinde terug van de lijst van onbewoonbare en/of ongeschikt verklaarde woningen te verdwijnen, Voor dringende werkzaamheden kan er een kortere termijn opgelegd worden. In geval dat een pand niet meer in aanmerking komt voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden, moet er door de eigenaar een andere bestemming aan gegeven worden, of dient deze in te staan voor de sloping ervan.
Zolang een woning op de lijst (van onbewoonbaarheid of van ongeschiktheid) staat, is er een heffing verschuldigd door de eigenaar.
Verhuurders van gebouwen die niet voldoen aan deze normen kunnen strafrechtelijk vervolgd worden en gestraft worden met hoge geldboetes en zelfs een gevangenisstraf. Bovendien kent de Woninghuurwet huurders in dat geval een keuzemogelijkheid toe. Ofwel kan de huurder van de huisbaas eisen dat hij de woning terug in orde maakt overeenkomstig de Vlaamse Wooncode. Ofwel kan de huurder kiezen om het huurcontract op te zeggen en daarbij een schadevergoeding te vorderen van de verhuurder.
Leegstand en verwaarlozing   
Volgens artikel 2 van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten wordt een bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk leegstaand beschouwd “vanaf het ogenblik dat meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsruimten niet effectief wordt benut”.
In dat geval zal een leegstandheffing betaald moeten worden. De heffing wordt vastgesteld op basis van het kadastraal inkomen van de gronden waarvan de leegstaande bedrijfsruimten deel uitmaken. Voor niet-landbouwbedrijven worden ook alle aangrenzende percelen die er één geheel mee vormen mee in rekening genomen voor de berekening van de heffing.
Bovenvermelde verkrottingsheffing is verschuldigd van zodra een pand gedurende 12 maanden opgenomen is in een inventaris van leegstaande en verwaarloosde panden die wordt opgesteld door de Vlaamse regering. Elke gemeente stelt een lijst op van leegstaande bedrijfsruimten, die als basis dient voor de inventaris. De termijn begint te lopen vanaf het moment dat een registratieattest betekend werd aan de eigenaar van het pand.
Ook voor woningen die langdurig leegstaan en/of verwaarloosd worden, is een bijkomende heffing verschuldigd. Ook hier geldt een termijn van 12 maanden dat de woning moet opgenomen zijn in een inventaris van ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen. De heffing wordt berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen en stijgt evenredig met het aantal jaren dat het pand op de inventaris blijft staan.
!Opgelet! Indien men een pand wil verkopen dat leeg staat, ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard, dient er mee rekening gehouden te worden dat er een voorkooprecht geldt ten gunste van Sociale Huisvestingsmaatschappijen, de gemeente en eventueel het OCMW.
Voorgaande heffingen zijn heffingen van de Vlaamse Overheid. Deze heffingen staan los van gemeentelijke heffingen. Gemeenten kunnen eigen heffingen innen, bijvoorbeeld de vaak voorkomende leegstandsheffingen. Deze heffingen verschillen vanzelfsprekend van gemeente tot gemeente.
U kunt met vragen terecht bij :
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

MET DANK AAN DEZE PARTNERS

Logo-slider-ALBIMMO2.jpgLogo-slider-B-COVER.jpgLogo-slider-BASF22.jpgLogo-slider-BTVnieuw.jpgLogo-slider-CLABOTS.JPGLogo-slider-COOPMAN-ORONA.jpgLogo-slider-DOSSIER-VERKIEZINGEN-2018-2.jpgLogo-slider-FRUITSNACKS.jpgLogo-slider-ISOLAIR.jpgLogo-slider-OPENSYNDIC.jpgLogo-slider-SYNCURA.jpgLogo-slider-TECTUM.jpgLogo-slider-UVS.jpgLogo-slider-VILLAJURIS2.jpg